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- 投資を始めたい方へ
- 不動産投資ってよく聞くけど、どんな投資？
- 不動産投資とは、利益を得る目的で不動産に資金を投下することです。
具体的には、購入した不動産を人に賃貸することで得られる賃料収入（インカムゲイン）と、その購入した不動産を売却したことで得られる売却益（キャピタルゲイン）という。
この２つの利益を期待して投資（購入）を行うことが不動産投資と言います。
昭和バブル期には売却益（キャピタルゲイン）を目的とした投資が流行りましたが、現在では定期的な安定収入（インカムゲイン）を目的とした中長期的な視点から行われる投資が主流となっています。
- 不動産投資って他の投資と何が違うの？
- 不動産投資とは、利益を得る目的で不動産に資金を投下することです。
基本的に投資には、リスク「危険性・不確実性」とリターン「見返り・利益」とがついてきます。例えば、株式投資と比べると不動産には土地の下落、場合によっては地震または火事等により建物が倒壊または全損してしまう場合がありますが、短期間に大幅に上下する株式投資に比べればリスクは少なくリターンも比較的安定しています。一方リスクの少ない金融商品の代表と言える預貯金と比べれば、不動産投資にはリスクがあるものの、預貯金よりは高いターンを得ることができます。
もう一つ深く入りますと株式投資は、倒産してしまえば価値はなくなってしまい。不動産投資は、倒壊（地震・火災）などが起きても保険が適用されるし土地は残る。
預貯金に関しては、超低金利・ペイオフ等で投資とは…。
このようなことから不動産投資はミドルリスク・ミドルリターンの投資商品と言われています。
- 中古不動産投資への賛成（３つの性質）
- 「収益性」・「流動性」・「安全性」
資産運用には、まず初めに、収益性が必要です、株式投資ですと配当金等がありますが、日々の収入「インカムゲイン」とは言えません。次に流動性、いくら投資しても売却「キャピタルゲイン」できなければ意味がありません。最後に安全性、株式投資・FX・高利回りの外貨預金など倒産・インフレ等の危険性がつきまといます。
それに比べ不動産投資はどうでしょう。
収益性＝毎月の家賃収入。
流動性＝数多く売買されています。
安全性＝急激な高騰は見込みは薄いものの、一夜にしての下落の可能性も低いです。
この3つの性質を備えた投資が不動産投資です。
- よく言う利回りって何？
- 表面利回り（グロス）とは実質利回り（ネット）の違い。
| 表面利回り(グロス) | |
| 利回り＝年間家賃収入 | |
| 購入価格購入価格 | 1,500万円 |
| 年間収入 | 120万円 |
| 年間利回り | 8.00% |
| 実質利回り(ネット) | |
| 利回り＝(年間家賃収入-諸経費)/購入価格 | |
| 購入価格購入価格 | 1,500万円 |
| 年間収入 | 120万円 |
| 年間諸経費 | 20万円 |
| 年間利回り | 6.66% |
表面利回りとは、年間家賃収入を購入価格で割ったものです。実質利回りとは、年間家賃収集から諸経費（管理費・修繕積立金など）を引いて購入価格で割ったものです。
- 何故今、新築ではなく中古が注目されている理由は？
- 新築物件は一番最初に購入した人だけ、すぐ売却しても中古物件、購入価格が断然違います。
購入するならやっぱり新築物件とお考えの方、確かに新築物件は現在のニーズに合っていますし、家賃収入も高いと考えられていると思いますがそこにちょっとした落とし穴が。
新築物件も5年で売却しても中古物件ですし、建物の評価も家賃収入も下落率も高い商品です。しかし中古物件も建物評価・家賃収入の下落は当然ありますが、新築と比べると選べる商品が大幅に違います。
自分の家の近くがいい。
比較的新しい物件がいい。
古くてもいいから駅前がいい。
家賃がほぼ底値まで落ちている物件がいい。
建物の評価がほぼ底値まで落ちている物件がいい。
築5年～10年以降の物件でも十分今のニーズに合っていますし、築10年以上の物件になりますと家賃が安定してきます。中長期的な不動産投資は中古物件に限ります。 |
- 区分マンションと１棟と、どっちがいいの？
- それぞれにメリット・デメリットがあります。
区分マンションはなんといっても比較的少額からでも始められ、借入しても少額で済む不動産投資になります。また、購入する地域を分散させますと空室リスク等を回避できます。しかし区分マンションなので他のオーナー様との足並みを揃えないといけないので好きに修繕できない・ペット可にできない等のデメリットもあります。
一方、マンション・アパートを１棟で所有すると、修繕を好きなタイミングでできる、ペット可にできる、全てが空室になる心配もないなどのメリットがありますが、1ヶ所に集中している為いつでも全て満室という訳には行かず、空室（通年空室率）を想定しておかないといけない、収入が多い分修繕費・管理費も多くかかります。当然借入する額も多くなると言ったデメリットがあります。
ご自身の投資スタンスに合った物件を選ぶようにしましょう。
- 老後の私的年金に
- 2009年国民年金納付率60％割れ。
年金の積立金不足と叫ばれる中、納付者率も下がる一方です。
これに輪をかけて少子高齢化・現役世代減少・不景気と今の現役世代の老後生活は果たしてどのくらい公的年金をもらえるのかわかりません。
だからと言っていつまでも働くわけには行きません、そんな時代が来るのが分かっているのだからこそ将来のことは自己の責任で考えなければいけません。
- インフレ対策に
- 不動産はインフレに強い投資としても注目されています。
日本では、高度経済成長期やバブル期を含めると、平均3％程度のインフレが起きています。
インフレでの現金を保有していると、同じ額面であってもその価値は下落していきます。
一方、現物資産であるマンションなどは、一般的にインフレに連動して資産価値も上昇します。
- 節税対策に
- 所得税の節税にもなります。
近年不動産所得を巡る税制改正により、所得税の節税メリットは以前と比べ薄れてはおります。ただ事業の赤字分を給与所得や事業所得から差し引く損益通算を活用することで、特に高所得者の方は所得税の 還付や翌年住民税の節減効果は高いとされています。
- 相続税・相続対策に
- 現金よりお得、しかも分けやすい。
土地・建物の相続税評価額は市場で売買されている価格と比べ低く迎えられていて、さらにそこで賃貸経営を行うことで、「貸家建付地の評価減」や「小規模宅地の特例」により評価の圧縮を図ることが可能となります。また毎月の家賃収入をそのまま納税資金として蓄えることもでき、借り入れをすることで、債務控除が享受されるなど効果的な相続対策が講じられます。
還付や翌年住民税の節減効果は高いとされています。
- 生命保険代わりに
- 現金を持っていてもローンを組む。
金融機関でローンを組む場合、通常団体信用生命保険に加入することになります。
これにより、万が一、名義人様が亡くなった場合でも、その時点でのローン残高は満額保険により補填される仕組みとなり、残された家族には無借金の不動産が残り、そこから安定的な家賃収入を得ることができます。
